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楼市调控政策显成效 5月份70城房价涨幅呈稳定态势

  6月17日,国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。据统计监测,5月份,70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。其中,一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升,二手住宅涨幅回落;二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同,同比涨幅基本稳定。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者,5月份,70城新房环比上涨指数和城市数量均与上月持平,同比上涨城市数量首次下跌。新房价格上涨动力减弱,与近期热点城市新房限价、限制预售证发放等调控政策有关。与此同时,更代表市场走势、具有领先特征的二手住房市场开始见顶回落,70城二手住房价格环比上涨0.3%,比上月降低一个百分点,房价下跌城市数量连续两个月增加。

  房价上涨动力减弱

  5月份,4个一线城市商品住宅销售价格仍在上涨,新房价格涨幅微扩,二手房价格涨幅回落。其中,新房价格环比上涨0.7%,同比上涨6.0%,涨幅分别比上月扩大0.1个、0.2个百分点。二手房价格环比上涨0.6%,同比上涨10.8%,涨幅分别比上月回落0.2个、0.5个百分点。

  31个二线城市和35个三线城市商品住宅销售价格有所上涨,环比涨幅回落或与上月持平,同比涨幅基本稳定。其中,二线城市和三线城市新房价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同;二手房价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市和三线城市新房和二手房价格同比均上涨,仅有三线城市新房同比涨幅回落。

  李宇嘉表示,当前新房价格同比领涨的主要有四类城市:重庆、西安、武汉等非热点二线城市,扬州、惠州等都市圈非核心城市,银川、济宁等棚改滞后影响城市以及三亚等旅游城市。非热点二、三线城市房价还有上涨可能,但随着市场秩序整顿强化等,上涨动力将弱化。

  “一些银行二手房贷款周期拉长到3至4个月,或者降低二手房贷款评估价,或有的银行暂停二手房贷款,这对于二手房价格有所影响。”李宇嘉表示,二手房市场价格涨幅开始回落,与上述情况有关。除少数热点城市外,未来二手房价格上涨不具有延续性。

  房地产市场销售表现强劲

  1至5月份,全国房地产开发投资54318亿元,同比增长18.3%;比2019年同期增长17.9%,两年平均增长8.6%。交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹表示,房地产投资两年复合增速较上月继续走高,主要源于持续较高的施工强度。1至5月份,房地产开发企业房屋施工面积处于历史同期最高水平,两年复合增速连续5个月稳定在6%以上。

  与房地产投资强劲表现相对应,商品房销售也表现较好。1至5月份,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年同期增长19.6%,两年平均增长9.3%。商品房销售额70534亿元,增长52.4%;比2019年同期增长36.2%,两年平均增长16.7%。夏丹表示,商品房销售面积两年复合增长率没有继续下降,而是与上月相当或微幅上升,销售额两年平均增速也仅有略微下降,反映房地产市场销售仍然较强。

  此外,当前房企融资管控趋严,但房地产开发企业资金面依然算不上紧,这主要得益于定金及预收款的大幅增长。1至5月份,房地产开发企业到位资金81380亿元,同比增长29.9%;比2019年同期增长22.0%,两年平均增长10.5%。其中,国内贷款10873亿元,仅增长1.6%,而定金及预收款31738亿元,增幅达到62.9%。

  房价涨幅或将放缓

  今年以来,部分热点城市房价持续上涨,尤其是受学区房等带动,二手房价格上涨明显,引发关注。

  中原地产首席分析师张大伟分析称,部分热点城市二手房价格上涨受多因素驱动。疫情影响下,一线城市学区房需求上升,推动相关二手房价格上涨。上海、深圳等城市打新潮涌动,少数新建住宅供应稀缺,二手房需求增加。另外,之前经营贷资金违规进入楼市也对二手房价格有一定刺激作用。

  为遏制楼市“虚火”,今年前5个月调控政策陆续出台。住建部约谈整顿中介行为、防止经营贷资金违规流入楼市等政策密集落地,各地管理部门也在出台“打补丁”措施。

  “2021年来,特别是最近两个月,全国超过20个城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。”张大伟认为,目前来看,调控政策起到了为市场降温的积极作用。作为本轮上涨明显的深圳,5月份二手房价格环比涨幅由上月持平转为下降0.1%,就是较好印证。这也是自2019年7月来,深圳二手房价格第一次下调。

  谈及未来房价走势,张大伟认为,调控政策有望平稳市场,房价涨幅会继续放缓,后续可能有更多像深圳一样的热点城市开始调整。

责任编辑:袁浩