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3月楼市迎“小阳春” 70城房价同比涨幅扩大

  4月16日,国家统计局发布的数据显示,3月份,各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大。主要受上年同期低基数影响,各线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有所扩大。尤其是一线城市涨幅居前,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.2%和11.4%,涨幅比上月分别扩大0.4个和0.6个百分点。

  “春节月过后,房企加大供货力度,热点城市需求延续了开年以来的热度。”交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹表示,3月商品房成交1.86亿平方米,创历年同期最高,楼市迎来最强小阳春。从一季度整体情况来看,供需两旺叠加基数效应,市场成交热度较高。

  热点城市房价延续热度

  从环比来看,各线城市商品住宅销售价格环比涨幅变动不大。从同比来看,各线城市商品住宅销售价格涨幅扩大。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,去年以来调控集中在一线城市,深圳、上海最先调控,且屡次出台政策“打补丁”,对市场降温起到了明显效果,一线城市新房价格环比涨幅回落。此外,一线城市二手房价同比涨幅创2017年6月份以来新高,主要是由于市场回升,新房限价,但二手房不限价,叠加一线城市拆迁规模大、部分区域新房供应少等因素,导致二手房涨价。

  植信投资研究院高级研究员马泓表示,3月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.4%,较2月上升0.3个百分点;二手住宅价格指数同比增长3.3%,较2月上升0.4个百分点。其中,一线城市二手房价同比上涨11.4%,存在“过热”的问题;部分重点二线和三线城市房价也存在上行压力,抑制需求将成为短期政策调控的主线。

  商品房销售处于较高景气区间

  一季度商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%;比2019年1至3月份增长20.7%,两年平均增长9.9%;商品房销售额38378亿元,增长88.5%;比2019年1至3月份增长41.9%,两年平均增长19.1%。

  马泓表示,一季度房地产销售处于较高景气度区间。随着经济持续复苏,二三线重点城市落户政策的逐步落地,新增购房需求不断释放,叠加房企当前对现金流要求较高,房产促销积极性上升,住房信贷释放较快,推升了商品房销售的大幅度改善。商品房去库存速度有所加快。相应地,房地产开工情况总体呈现良好态势,尤其是在施工端。

  开发投资方面,1至3月份,全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%;比2019年1至3月份增长15.9%,两年平均增长7.6%。其中,住宅投资20624亿元,增长28.8%。

  夏丹表示,房地产开发投资处于较高水平,主要受稳健的房屋施工支持。1至3月房地产开发企业房屋施工面积79.8亿平方米,同比增长11.2%;房屋新开工面积3.6亿平方米,增长28.2%。

  此外,房企资金方面相对充足,融资结构有所调整。一季度房地产开发企业到位资金47465亿元,同比增长41.4%;比2019年1至3月份增长21.9%,两年平均增长10.4%。其中,房企来自开发贷款的资金占比缩减,销售回款直接形成的定金及预收款占比提升至37.4%,创历史新高。

  政策加码抑制楼市过热

  各地区、各部门不断出台政策“打补丁”,政策加码抑制楼市过热。今年以来全国有包括一线城市在内的13个城市被住建部约谈督导。针对经营贷违规入市,政策也密集出台。4月16日,浙江银保监局发布《诚实守信、按约用款 关于消费贷、经营贷流入房市存在风险的消费提示》,意在引导消费者理性看待经营贷,杜绝炒房行为。

  “从调控政策来看,形势非常明朗,就是要通过资金端控制炒作、调控端限制需求,供给端放量供地,给市场降温。”李宇嘉表示,在新的调控逻辑下,一旦房价上涨,调控政策立即出台,而且后续还会“打补丁”,且调控已经开始蔓延到三线城市。从房价来看,部分一线城市已经开始触顶,二线城市上涨趋势尽管还存在,但继续明显上涨的动力不足。三线城市分化比较明显,受都市圈、轨道交通利好的,继续上涨,其他城市平稳或下跌趋势明显。

  夏丹表示,随着房地产贷款集中度管理、严查经营贷入楼市等信贷收紧,以及针对重点城市的住建部定向约谈、住宅供地“两集中”、新房摇号“积分制”等调控升级,重点城市房价环比涨幅有望继续缩窄。

责任编辑:杨喜亭