返回首页
房地产CURRENT AFFAIRS
房地产 / 正文
LPR“双降”将如何影响我们的房贷?

  4月20日,全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率(LPR)显示,1年期LPR为3.85%,较上月下调20个基点;5年期以上LPR为4.65%,较上月下调10个基点。去年8月人民银行改革完善LPR形成机制以来,此次两个期限LPR均创单月最大降幅。

  中国民生银行首席研究员温彬认为,本月1年期LPR下调20个基点,有利于进一步降低实体经济融资成本。5年期以上LPR与1年期LPR非对称下降,体现了房地产调控政策的连续性和稳定性,有利于促进房地产市场平稳健康发展。

  “5年期以上LPR报价下调10个基点反映的是考量了制造业和房地产业综合发展的结果。”方正证券首席经济学家颜色解读说,5年期以上LPR挂勾很多企业中长期贷款,这些中长期贷款支持的很多项目都是制造业、能源、农业等对国民经济至关重要的行业,银行在这些贷款方面的支持力度较大,报价下调反映了对这些行业的支持。而近期房地产表现较为活跃,房地产投资单月实现正增长,住房销售重新开始活跃。在此情况下,4月17日中央政治局会议明确重申“房住不炒”,而房贷相关利率水平也并未出现明显下调。

  对个人而言,LPR下调影响最大的便是房贷。对有5年期以上个人住房贷款的居民来说,此次5年期以上LPR下调能让人们少还贷吗?

  粤开证券首席固定收益研究员钟林楠表示,5年期以上LPR相对较特殊,既是企业中长期贷款的锚,也是按揭贷款利率的锚。那么,

  《金融时报》记者注意到,根据相关规定,个人房贷利率分两种情况。情况一:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。情况二:对存量商业性个人住房贷款(2019年10月8日前已发放和已签订合同但未发放的贷款),在2020年3至8月间任意时点,借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,但借款人只有一次选择权,转换后不可更改。

  按照政策要求,对情况一来说,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。也就是说,目前正在执行的房贷利率还未到重定价周期,不受此次LPR下调影响。

  对情况二来说,若在2020年3至8月间任意时点选择将定价基准转换为LPR,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值(原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值,可为负值),加点数值不受转换时点的影响。借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为1年。至于是否会受此次LPR下调影响,关键是看变更定价基准日和重定价日的选择。

  目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。若重新约定的重定价周期和重定价日不变,这就意味着,今年剩余期限的房贷利率不受今年内LPR下调影响。待到下一个重定价日,即2021年1月1日,执行利率将根据2020年12月发布的LPR调整,此后每年以此类推。

  值得注意的是,若在变更定价基准时将重定价日调整为贷款发放日对应日,房贷利率就有可能根据本月LPR下调而变动。某商业银行工作人员向《金融时报》记者举例称,假设贷款发放日是2010年5月6日,重定价日调整为贷款发放日对应日,即每年5月6日。若在2020年3月10日变更定价基准,则在2020年5月6日进行第一次重定价,即按照本次LPR计算贷款实际执行利率;若在2020年6月10日变更定价基准,第一次重定价日就是2021年5月6日。

  “实际上,选择哪天办理定价基准转换,对转换时点的贷款执行利率水平和加点数值没有影响,但有可能影响第一次重定价的时间。”上述工行工作人员对《金融时报》记者说。

  存在上述这么多种情况,那么目前LPR下降会影响每月房贷吗?据业内人士分析,对存量房贷借款人而言,经测算,无论房贷利率是较基准利率上浮还是打折,只要将定价基准转换为LPR,在目前LPR连续下降的情况下,房贷都是下降。而且,未来几年LPR大概率不会反弹。

  “由于此次5年期以上LPR下调力度较大,对办理100万元本金、30年等额本息的按揭贷款来说,5年期LPR从4.75%下调到4.65%,月供相比前一次将下调约63元,30年贷款利息将累计减少2万逾元,由此带来的减负效应是明显的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  “此次5年期以上LPR下降10个基点至4.65%,但并不意味着房贷利率也相应下降10个基点。有专家表示,对于新增房贷而言,商业银行将在LPR基础上加点,房贷实际执行利率要看加点后的情况;对于存量房贷而言,如果完成定价基准转换且以LPR为基准,那么10个基点的降幅是肯定的。

  但必须要注意的是,已办理了房贷利率转换的借款人,今年房贷利率为2019年12月相应期限LPR+基点(12月5年期LPR为4.8%),重定价周期最短为一年。举例如,某人去年办理了100万元房贷,分30年还款,合同约定的利率为基准利率上浮15%(4.9%*1.15=5.635%)。4月初,唐小姐办理了房贷利率转换,转换后利率为LPR+83.5个基点,那么明年的房贷利率则要根据今年12月LPR+83.5个基点来决定。

  未来LPR报价还会下调吗?对此,业内人士表示,预计未来LPR利率下行仍是大概率事件。

  房地产市场后续走势如何?相关市场人士预计,近期各地预售证发放节奏加快,银行贷款也较积极,配合此次月供压力减少的效应,购房需求有望得到释放,进而带动市场成交量的上升。而在中原地产首席分析师张大伟看来,房地产既要坚持“房住不炒”,也必须稳定,此次LPR下调有利于保持房地产预期稳定。预计市场在5至6月活跃度会有明显提高。

责任编辑:杨喜亭