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“高增长、控规模、降负债”,拆解恒大的新战略逻辑

  在周期性波动较大的房地产行业,踩准节奏、找对战略是房企实现可持续发展的第一要义。

  随着地产行业进入“稳”字当头的下半场,恒大开启了史上最重要的一次战略转型。3月31日,许家印宣布,“从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

  许家印宣布恒大全面实施新战略

  复盘恒大发展史不难发现,从2016年之前的增长期,到2017-2019年的调整期,再到2020年的转型期,恒大战略一向踩准节奏,该进攻时绝不手软,该防守时绝不冒进,堪称战略节奏大师。

  从增长期到调整期,恒大如何踩准市场节奏?

  恒大的“降负债”决心要追溯到2017年初,彼时许家印已敏锐地捕捉到中国经济去杠杆化的趋势,选择带领恒大回归稳健,避免不确定风险。

  2017年初,恒大经历了十年的高歌猛进,已超越万科成为中国第一大房企。许家印却踩了一脚急刹车,对外宣布要从原来的“规模型”战略向“规模+效益型”战略转变,从“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的“三高一低”,转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”模式。

  随之而来的2018年地产寒冬,验证了许家印的战略正确性:得益于战略投资者引入与永续债的偿还,净负债率大幅降低的恒大集团很好地抵御住了这次2018年地产寒冬的冲击,这时外界才开始理解许家印这脚急刹车的前瞻性。

  恒大一季度销售及回款对照图

  正是基于对市场趋势的前瞻预测,恒大连续三年坚定不移地执行“三低一高”战略,实现了2017年到2019年“调整期”的稳健发展,为2020年的战略转型打下了坚实基础。

  步入转型期,恒大的“降负债”决心

  2020年的中国房地产市场已步入“稳地价、稳房价、稳预期”的平稳发展新周期。房地产发展下半场中,房企杠杆扩张之路已很难走通,高质量增长才是决胜关键。

  审时度势之下,许家印在2020年3月底的业绩发布会上,作出了“稳健发展”的战略性决策,实施“高增长、控规模、降负债”新战略。这是在2017年的“三低一高”战略基础上,进一步去杠杆,以应对行业不确定性。

  仔细研究不难发现,“高增长”与“控规模”看似相悖,实则是“降负债”共同战略下的一套组合拳。“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

  一方面通过“高增长”实现库存去化与现金回收,另一方面通过“控规模”减少支出,从而获得大规模的经营现金流,实现“降负债”目标:把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年总负债降到4000亿以下。

  具体而言,三年降债4500亿的目标如何达成?许家印在现场算了笔账,“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

  不难发现,许家印作出的每一个战略决策,都紧扣时代脉搏,精准地踩在市场变化节奏上,这让恒大抓住了地产黄金十年的发展机遇,也让其先人一步降低了经营风险,将实现持续稳健的发展。

责任编辑:赵乘锋