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租赁自持模式出现 房地产信托业务如何发力?

  租赁+自持模式出现

  “房子是用来住的,不是用来炒的”。在这个定位下,房地产业市场正在悄然生变。而增加租赁住房正是2016年以来房地产市场的一个重要变化。8月17日,北京市住建委官网发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。9月7日,在成都开拍的6宗住宅用地中,提出开发商至少自持20%的租赁住房。自持比重的增加对房地产企业的资金流产生重大影响。目前,房地产商的开发周期与信托产品的期限比较匹配,在2年左右通常能实现现金回款,从而实现高周转、高杠杆的资金运营模式。而在自持以后,资金退出期限大大拉长,以往两年的房地产信托周期将难以为继。

  租售同权的效应有待检验

  近期,广州、沈阳、南京和杭州等城市均提出了租售同权。广州提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。市场对此期望颇高。然而,由于租售同权操作难度大,且难以避免套利。同时在政策层面,还留有许多空间。以广州为例,具体细则由各区教育行政主管部门制定。因此实施效果还要等具体细则出来。无疑,政府提出租售同权的目的是为了在一定程度上提升承租人享受公共服务的权利,鼓励租赁住房消费。但是能否达到“租售同权”,还要进一步观察。

  土地总体供应增加有限,形成房价支撑

  随着城市化的逐步深化,大城市中心城区可利用的土地面积在逐渐减少。同时,在目前的城镇化思路下,对于发展超大型城市实际上是抑制的,因此中心城区商品房土地供应指标短期内只会缩减。土地供应的减少对于房价形成了重要支撑。

  2016年以来,租赁相关政策成为房地产市场的一个重要变化。国务院强调多种途径增加租赁住房的有效供应,近期住建部也提出“超大城市和特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”,随后还公布了试点城市和试点方案。但是在总体严格的土地供应计划下,住宅土地供应会在未来几年增加有限。相反,由于各大中城市土地供应有限,并且租赁住房所用指标占用了整体的出让指标,因此对于普通商品房产生了挤出效应。由于土地供应的减少,房价难以下降。

  租赁所占比重较低,尚难以影响整体市场

  中国房地产经过多年的市场化发展,目前商品房已经拥有绝对大的比重。租赁用房、共有产权等住房在房地产市场所占比重则较低。由于所占比重较小,因此这些新政或更多是影响舆论和预期,对于缓解住房供应的效果在短期内尚待观察。

  信托如何参与租赁市场尚待探索

  由于租赁住房能产生长期稳定现金流,资产证券化和REITs无疑是一种可选的业务模式。但是,从国内实践来看,由于法律等方面的障碍,国内只有个别类REITs产品出现,真正的REITs产品成为主流还为时过早。而资产证券化方式目前主要在商业地产中将租金、物业等收入作为底层资产。目前的个人租赁住房还鲜见此类产品出现。

  房地产商合并潮下,谁是未来的融资方

  房地产业集中度明显提升。调控新政下,土地供应计划收紧,加上融资渠道收紧,房企拿地的成本不断增加。龙头房企凭借其融资、管控、品牌等方面的优势,占有率持续增加,行业集中度明显提升。随着土地供应计划收紧,房地产拿地的成本不断提高。上半年百强房企累计同比增长42%,TOP1O市场占有率由2016年全年的18.7%提升至26.6%(2017年前5月)。向前看拿地环节,形势更加严峻。TOP10企业1-7月拿地总金额高达5106亿元,大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。一两年后,不少中小房企将面临无地可开发的窘境。

  房地产业务如何转型。面对外部环境的改变,房地产信托业务未来将出现以下变化。首先,在交易对手上,房地产信托业务的传统融资方是议价能力较弱的中小型房企。合并潮下,中小型房企将大量减少。因此,房地产信托业务的合作方将逐渐转向议价能力更强的大中型房地产商。需要通过建立战略合作伙伴关系、联合发起房地产基金等多种方式来应对变化。其次,在经营业态上,从单一的住宅向旅游、教育、养老、城市更新等多个业态扩展。最后,从经营链条上,既要向上延伸到项目前期阶段,也要向后延伸到运营阶段。总体来看,房地产信托业务要从多方面改变和转型。(作者任职于四川信托创新研发部)

责任编辑:zcf