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租房时代渐行渐近 个税新政房租抵扣问题待解

  作为国民经济的支柱产业,房地产行业在过去二十年中国经济发展的历程中发挥了重要的引擎作用。但近年来,房价持续攀高与人们对居住品质追求之间的矛盾日益突出,越来越多人选择“转购为租”。根据第一财经商业数据中心(CBNData)联合巴乐兔快乐租房平台发布的《2018年轻人租房大数据报告》(以下简称《报告》),在多重因素共同促进下,预计至2023年,国内房屋租赁总面积将达83.82亿平方米,租赁人口将达2.48亿。看来,租房时代离我们越来越近。

  年轻房客成主流

  《报告》称,人口流动、居住观念和政策因素推动了租房行业发展。“流动人口在2015—2016年期间短暂下降后,开始进一步回升,2017年中国流动人口达到2.5亿;人们对租房的接受程度进一步提升,43%的都市白领表示可以接受一辈子租房;政策利好进一步促进了住房租赁市场的发展,比如广州实行“租购同权”,通过降低租赁及购房所享受的权益差距,鼓励部分购房需求向租房需求转移;12城住房租赁试点:住建部联合发改委、公安部等合计九部委,选取了12个城市作为住房租赁试点;13城集体用地租赁试点:国土资源部确定在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  《报告》指出,年轻人是租房市场中的主力军。“租房人群中,超过60%的租客为男性。90后大多初入职场,为租房人群主力军,近70%的租客为90后和95后。”

  90后单身青年小张告诉《上海金融报》记者,他通过巴乐兔租房平台在上海浦东唐镇租了一间17—18平方米的单间,每月租金1500—1600元,租金每两个月一交。据小张透露,他在租房的小区内换过几次房,租金都差不多。“房租在2016年从每月1400元涨到1500元。2017年从每月1500元涨到1550元左右。2018年至今基本没再涨。”究其原因,小张认为可能有三个方面:一是政府提倡租购并举,不断划出租赁地块并推出公租房,使民用房被迫降低房租。二是政府抑制房价后,部分炒房客为缓解资金压力,把手中积攒的房源改成租赁房用于出租。三是一些长租公寓“爆雷”后,“租金贷”的申请变得严格,这在一定程度上也稳住了租金。

  建立“政府+市场”模式

  在“租购并举”的大背景下,如何建立租房市场长效机制被舆论重点关注。十九大报告也提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  但租房市场一直不太平静,相继发生长租公寓“爆雷”、租客在出租屋内甲醛中毒等事件。究竟应如何建立租房市场长效机制?

  业内某研究人士告诉《上海金融报》记者,租房市场是关系到民生的大问题,某种程度上可能比“菜篮子”问题更重要。长效机制的形成要靠政府和市场相互配合来形成,但双方具体如何配合还需研究讨论。“建立租房市场长效机制,我认为政府要起引领作用,市场要起决定性作用。政府从包括税收在内的政策层面发挥作用,如房租抵扣,对信用不好的用户收紧租房贷款等,但要注意别下过多硬性指标。市场的事就交给市场,相关企业会控制投资成本和规模,通过并购‘大鱼吃小鱼’,行业集中度可能会进一步提高,这些都很正常,政府不用过多干预。”

  值得一提的是,在建立健全租房市场的过程中,银行可以发挥何种作用也受到广泛关注。

  克而瑞地产研究近日发文称,住房租赁市场快速发展与培育规模化住房租赁企业密不可分。一方面,住房租赁企业宜进一步扩容。应鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务,分得租赁市场的一杯羹;另一方面,要支持住房租赁企业做大、做强。鉴于租赁企业普遍面临融资难、融资贵困境,“短板”效应愈加凸显,显著拖累企业发展步伐。下一步,宜加大对住房租赁企业的金融支持力度,降低融资门槛,拓宽融资渠道,支持企业发行公司债券、资产支持证券、房地产投资信托基金(REITs)等融资工具。

  中金公司日前发布报告称,在市场空间及政策驱动下,银行通过设立项目公司、发行债券、资产证券化、REITs基金等方式,为地方政府、企业提供发展住房租赁市场的资金支持及配套金融服务。针对个人客户,银行开发住房租赁贷款、不动产财富管理、业主租客消费贷等新产品,积极布局租房场景。“银行在驱动住房租赁市场发展中,可提供平台,优化流程,双向增信,降本增效。银行体系凭借公信力优势、客户资源、技术优势,为住房租赁市场提供综合服务平台,优化交易流程并双向增信,从而实现降本增效。银行体系本身具备较高的风险控制和内部运营管理能力,叠加金融科技赋能,对住房租赁产业链进行系统输出及平台搭建,是实现该市场信息透明化、管理规范化必不可少的步骤。与此同时,凭借公信力优势,银行主导的平台交易及基于银行客户的互选,能够为交易双方提供背书,降低信息不对称,从而降低搜寻成本和摩擦成本,起到优化交易流程的作用。”

  房租抵扣备案待解

  12月22日,国务院正式对外发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,将伴随新修订的《个税法》于2019年1月1日起施行。个税新政中,除了起征点提高到5000元以外,最受关注的是包括住房贷款利息或住房租金等6项个人所得税专项附加扣除。

  新政规定,纳税人本人及配偶在主要工作城市没有自有住房而发生住房租金支出的,可按照一定标准定额扣除。其中,直辖市、省会(首府)城市、计划单列市,以及国务院确定的其他城市每月1500元;除上述城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市每月1100元,市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市每月800元。住房租金支出由签订租赁住房合同的承租人扣除。

  对租客来说,新政中有关住房租金的专项抵扣肯定是他们所关心的。小张表示,他已弄清了抵扣的金额和条件,但还不知如何申报,以及申报的依据是什么?“我单身,且在上海租房,按规定每月应可抵扣1500元。但我不知道该如何申请抵扣。如果申报的话,可能要提交租赁合同,但很多租赁合同并没登记备案。”小张告诉《上海金融报》记者,签订租赁合同后,需到房产交易中心备案,但大多数人不会走这个流程,因为备案要缴税,这部分税最后还是会算在房租上。另外,备案应只限于房东和租房客的直接签署合同才有效,作为“二房东”的租赁平台与租房客签订的合同可能无法登记。

责任编辑:李昂