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抢滩住房租赁 银行意在长远

  在持续调控中的房地产市场,住房租赁无疑正迎来风口。政策东风频吹,市场前景可期,让银行也纷纷进军住房租赁市场,并通过创新谋求长远利益。但在这片蓝海中,挑战亦很多,相关主体对风险的控制、市场回报率的提升和相关制度的完善等,都是住房租赁金融市场大发展必不可少的条件。

  银行纷纷进军

  2月2日,中国银行在沪宣布全面进军住房租赁金融市场。据不完全统计,目前,五大行和中信银行、浦发银行、光大银行、平安银行等商业银行都已进入住房租赁金融市场。例如,1月9日,建行与上海市政府签订《推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录》;工行计划在未来5年提供5000亿元助力南京住房租赁市场发展;农行推出“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品;中信银行将在未来3年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金,同时整合中信集团各类金融资源为碧桂园在长租住宅方面提供“一揽子”“一站式”的综合化金融服务。

  易居房地产研究院报告(以下简称“易居报告”)指出:“受政策东风的鼓励和租房市场前景的吸引,多家银行纷纷通过银企合作、创新产品等途径强势进军住房租赁市场,打造租赁物业的全链条金融服务。”

  “一方面,银行与租赁企业合作开发租房市场。具体可以分为两种途径:一是住房租赁企业自持,提供一部分房源与银行共同运营;二是住房租赁企业拿出一部分房源,银行以贷款的形式一次性买断房子的长期居住权,住房租赁企业不仅可以获得一笔贷款资金,而且能得到银行给予的其他金融服务支持。如建设银行深圳分行与11家房地产公司签署战略合作协议,推出5000余套包括‘CCB建融家园’在内的租赁房源。”易居报告指出,另一方面,银行为住房租赁企业设计消费贷产品。主要表现为银行与住房租赁企业合作为租户提供“租赁贷款”,如蘑菇公寓与平安银行、中国银行和浦发银行合作上线“蘑菇宝”,租客使用“蘑菇宝”,只要每个月把房租打给银行即可;而蘑菇公寓可以从银行一次性获得租客的全年房租,仅需向银行支付一定的利息。又如建行推出的“按居贷”产品。分析师表示,住房租赁贷款既有助于租客获取房租折扣,降低租赁成本;也有利于房东一次性收取长期租金,避免催缴租金或形成空置。

  交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对记者表示,按服务主体划分,目前银行支持住房租赁市场的模式大致有三类,“一是为房企进行住房租赁的开发、运营、收购、改建提供融资和顾问等业务;二是为地方政府部门搭建住房租赁综合服务平台提供信息和金融服务支持;三是面向有租房意向的个人提供住房租赁贷款,有的还从房东手中收集存量房源。”

  有业内人士担心,银行获得租赁权、成为“二房东”,有过于偏离主业之嫌。也有分析人士表示,商业银行在公寓运营方面并无竞争优势。夏丹就此认为:“银行直接充当二房东有不小的经营难度,但收集存量房源并非不可涉足。银行以收购住房租赁权的方式盘活市场闲散的存量房源,有利于化零为整、化短为长(短租房变为长租房),也是银行发挥自身资金优势的一种体现。在此基础上,银行可与开发企业及专业的住房租赁机构合作,将收集房源交与其进行规模化开发和标准化运营。”

  “总的来看,现阶段合作对银行的间接效用更多,往往能为银行获客提供新的突破口。”夏丹指出,“银行可通过传统融资业务争取到优质房地产客户资源,加强银政深度融合,提早获取重要项目信息。”

  对住房租赁企业而言,易居报告指出,“由于住房租赁企业的资金投入较大且投资回收周期长,创新金融化手段,实现与金融机构的互惠共生,成为资本与企业的共同选择。”

  “银行通过金融创新等优势,能够在前端建设期间就支持我们;在后端,从我们运营的角度、人才租金支付的角度,还能帮我们进一步降低成本。”上海张江(集团)有限公司董事长袁涛表示。

  挑战风控与创新

  业内人士闫先生指出,住房租赁金融市场前景广阔,但实际业务发展并非一马平川,银行面向企业和个人的业务均有难题需要突破。

  “对法人业务而言,最大的难题在于租赁项目投资回报率太低,各大城市租金回报率基本在3%以下,难以覆盖贷款本息,REITs业务也同样难以开展。从理论上讲,破解这个问题最直接有效的方法就是降低项目成本,提高项目收益率。因此,在集体建设用地上从事租赁住房开发以及租购废旧厂房、办公楼或住宅改造后集中租赁的模式,由于成本较低,是未来最有可能打开局面的领域。”闫先生指出。

  兴业研究的一份报告指出,我国住房租赁企业获得金融支持的重要阻碍是租金回报率偏低。从这个意义上讲,我国住房租赁企业筹资更多依赖资产证券化暂时仍不现实,融资可能还是不得不依赖政策的支持。

  “对个人业务而言,难点在于借款人通常无法提供抵押,个人租赁贷款大部分将是信用贷款,导致借款人选择余地很小、市场空间有限,对银行风控也提出了很高要求。”闫先生指出,“破解之道可能有赖于建立一个基于大数据的个人风控体系,更精准地获取目标客户,识别客户风险。”

  夏丹指出,由于个人住房租赁贷款将主要是信用贷款,为了加强风险把控,银行必然设置一定的准入门槛,如存款规模、月均收入等,但其中存在一定的悖论,“租房人通常会‘量力而行’,选择承受能力以内的房屋。真正需要贷款缴纳租金的人可能达不到银行较高的准入标准,银行从商业性原则出发会比较谨慎;而对达到标准的人,贷款租房可能不是首选,除非是利用低贷款利率进行套利。”

  “过去银行对一手房、二手房贷款主要是按揭,有抵押物作为资产支持。住房租赁贷款本质上是信用贷款,而且是相对大额、长期的信用贷款,这对于银行的运营能力是一种挑战。”“央行观察”智库成员、农业银行网络金融部高级经理车宁表示,银行只能通过场景、客群的限定,从源头上防控风险,但这会导致银行最终介入的项目非常少,因为银行会去找比较有把握、有长期合作关系的房地产商谈判,还要考察项目,周期较长。他还指出,银行也需要学习消费信贷市场蓬勃发展背景下的大数据风控能力,同时学习在产品设计上满足互联网场景下的用户需求、提高客户体验。

  日前召开的2018年中国人民银行工作会议指出,“完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系”是今年的一项主要任务。夏丹指出,住房租赁金融体系还有很多需要配套完善的方面,“比如:建立健全包含各类社会行为的成套个人诚信档案,提高失信成本;切实提升租赁住房的收益回报水平,这也是吸引资本进入、长期发展住宅租赁的关键。”

责任编辑:zcf