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楼市调控因城施策

  中央经济工作会议强调, 要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

  由于住房的不动产属性,防止房价大起大落,调控需因城施策,需要地方政府做出有效的政策安排。对此,今年各地的政府工作报告均提出了具体的调控措施。比如,山东省明确提出,2017年山东地区将坚持分类调控,因城施策,重点推进非住宅和去化周期较长的城镇商品房去库存,支持合理自住购房,严格限制银行和社会资金流向投资投机性购房。北京市政府工作报告提出, 把握住房的居住属性,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求。

  “房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,可谓契合了我国人多地少、房少的基本国情,既是我国住房资源分配的根本原则,又是房地产市场健康发展的根本要求。

  在我国城镇化进程中,土地开发有序推进,同时需守住18亿亩耕地的红线,用于住房建设的土地潜在供给实为有限,具有刚性约束,相应地住房资源具有稀缺性。因此分配住房资源时首先要重视公平性,发挥住房满足城市居民居住需求的本质属性。

  事实上,由于其奇缺性,如果不对住房的投资功能加以限制,投资性需求就会无限增长。如果投资投机性泡沫过大,就会损害房地产市场的调节机制,造成供需失衡和价格信号失灵,并形成虹吸效应,将实体产业的资金吸入进来,造成房地产与实体经济失衡。去年下半年部分城市房价过快上涨,各类社会资金通过加杠杆进入楼市,也加大了风险。

  在我国房地产市场发展进程中,在未实行限购、限贷之前,曾经出现过一波“炒房潮”,大量投资投机性住房需求涌进市场,结果造成房价螺旋式上涨,住房满足居住需求的效率因此被抑制,损害了住房分配的公平性。

  楼市调控需要建立符合国情的基础性制度,特别是要防止房价大起大落,抑制泡沫,需要铲除滋生泡沫的土壤,政府已经在限购、限贷、土地供应等方面进行了尝试,初步建立起适应市场规律的调控机制。地方政府已经有了丰富的政策储备。

  去年以来,各城市房地产走势出现了明显分化,特别是三四线城市去库存压力较大。如何对存量住房进行优化成为今年的一个重点任务,而一二线城市房价则继续上涨,投资投机性需求入市的冲动不减。这需要地方政府在调控长效机制上进行探索,继续运用限购、限贷等行政措施,确定好调控责任目标和督查问责机制。另一方面要了解本市的供需结构,特别是调控部门需要掌握市场基础信息,比如住房的覆盖率、空置率、库存量、潜在购房者的规模以及房价承受能力等,制定房地产市场健康发展的长远规划,方能因地制宜、有的放矢,防止房价大起大落,推动去库存的进程。

  比如,在山东省两会期间,有代表委员提出,做好土地市场的供需动态监测,防止因土地供需不平衡带来房价的波动,同时,还要加大对预售证的监管。河北省政府工作报告提出,拓需求与控供给两手发力,把去库存与促进人口城镇化、棚户区改造和保障性住房建设结合起来,支持城镇居民改善性住房需求。

  业界人士指出,房地产行业与多个行业密切相关,尤其是在金融领域,个人房贷和企业贷款多以住房和土地为抵押,因此保持房地产健康发展,对于促进整个经济平稳运行具有重要意义,应当走出刺激性调控的思维方式,需着眼于基础制度和长效机制的建立,在中长期防范资产价格泡沫。 

责任编辑:jenny2993