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稳楼市需要政策定力和调控智慧

  这一轮房地产调控比市场曾经预期的要更久一些。岁末年初,中央经济工作会议、监管部门年度工作会议仍然重申“房住不炒”原则,稳定市场对楼市调控的政策预期。

  大政方向明确后,市场各方的关注点落在各城如何执行上。实际上,在“房住不炒”这个大原则之下,如何根据当地实际情况和市场冷暖变化适时“因城施策”,考验各地政府决策智慧。

  因城施策说来容易,然而执行起来要考量的因素众多。市场冷暖变化、价格波动、未来区域发展的规划,众多因素错综交织。那么,过去一年里,各地是如何因城施策的,其效果又如何呢?

  1月13日,上海易居房地产研究院发布相关报告,对过去一年里北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、沈阳、长春等22个城市楼市情况和相关政策进行了分析。观察、分析不同地区数据后,可以得到以下启示。

  首先,保持区域供需动态平衡是“稳地价、稳房价、稳预期”的前提。

  根据报告,在过去一年里,上述22个重点城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增速为12%,该数值超过了全国百城系列报告监测的数据7%,也明显超过了国家统计局公布的住宅销售面积增速1.6%(以2019年1至11月份数据为参照)。这说明,2019年,各大城市在预售审批和项目供应方面较为积极。

  重点城市楼市交易相对全国而言具有更高的活跃度,其背后因素较多。一方面,上述22城本属经济实力强、楼市交易活跃、市场影响面较大的地区,刚需或实际的改善型需求强劲;另一方面,从2018年起,这22个城市的供应规模开始升温,显示了当地政府楼市政策思路的微妙变化——希望通过加大供应来缓和供需矛盾。而房企在限价政策下看到新供给力度的调整,也会改变“捂房惜售”的策略,更加主动配合政策调低项目申报价格,积极办理预售许可证。可以认为,供需同向企稳走强是区域楼市活跃度较高的一个因素。

  然而,供需平衡这一经济学的基本规律,却往往为市场所忽视。行情好时大家都热情进场,而库存高企、市场冷淡时,有的卖家便会急于抛售,买家反而观望,这种错配情况屡见不鲜。如何通过政策释放出明确、稳定的信号,调节供需结构,扭转市场一段时间内或激进或沉寂的预期任务艰巨。

  其次,房价上升相对较快的城市未来政策放松空间有限,当为地方所警惕。

  上述报告显示,22城中,武汉和广州的房价上涨幅度相对较大,其中武汉的房价涨幅达到了31%,广州的房价上涨幅度为25%,而北京和天津地区房价是微跌的。这种区域差异值得思考。

  应当说,武汉、广州房价走势固然缘于当地发展势头良好,但其中区域人才引进下购房门槛的松动等也是诱因。值得考量的是,原本为了吸引人才而提出的优惠购房,反而可能刺激房价上涨,让更多人望而却步,难免得不偿失。特别是考虑到杭州作为极具竞争力的新崛起城市,其住宅成交均价同比涨幅约6%,可见所谓的“高竞争力引发高房价”之论不具备足够的支撑力。

  与此同时,北京稳房价的效果明显。作为长期超高房价的代表,北京较为严格执行了疏堵结合的调控机制,既有限购限价等手段,也包括加大租售并举建设、优化土地供应结构等疏解需求之举。就在1月12日北京市“两会”上,北京市《政府工作报告》进一步明确,2020年将坚持“房住不炒”,进一步完善长效管理调控机制,并强化了配套的疏解政策,以保障楼市之“稳”。笔者在日常调研中了解到,北京市不少居民已经从此前的坚定“看多派”转变为“稳定发展也挺好”的预期,可以说“稳预期”效果显著,值得其他地区所借鉴。

  再次,因城施策、适时微调不能变为大起大落,要以长效机制代替阶段性变化的“强力指令”。

  尽管过去一年的数据能为后续政策走向提供参考,但同样的,任何一项政策切忌“朝令夕改”,沦为“头痛医头脚痛医脚”的盲目应对之策。应与区域发展的中长期规划紧密结合起来,在一段时间内可以微调,整体则需保持相应稳定。

  特别是上述提及的重点城市,是重要的楼市风向标,也是政策制定者密切关注、研判形势的主要对象,更应重视政策的稳定性、市场的稳定性,并提前预估可能的市场扰动、做好对冲预案。实际上,本轮调控从2014年至今,不少城市实施的3年或5年限购门槛将迎来一批批合格购房者,对于类似情况的变化当有预先评估。与其等待形势转变后仓皇应对,不如时刻密切关注市场波动,提前准备各种可能情况的应对措施,把功夫下在前面,实现政策稳、预期稳,进而也保障地价、房价稳。

  毫无疑问,在当前的经济形势下,保持楼市政策定力挑战艰巨,但能否克服“土地财政”“楼市刺激”的诱惑、稳步建设长效调控机制,正是本轮动能转换、结构升级战役的成败手之一。此举关乎稳定大势,也关乎发展大局,这是各地方政府需时刻谨记的。

责任编辑:袁浩