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维护房地产市场平稳发展 支持自住和改善性住房需求
  3月30日,央行、住建部、银监会联合发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知,调整二套房最低首付款比例为“不低于40%”,同时,要求进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。
  “此次政策调整释放了支持房地产市场平稳发展的信号。”本报专家委员会委员、中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,这次政策调整的主要目标是支持居民家庭自住和改善性住房需求,其背景是我国房地产市场发展回归常态,因此金融政策也回归到常态。
  支持自住和改善性住房需求
  采访中,专家表示,当前我国仍处于城镇化快速发展区间,新增城镇人口将会带来大量的住房需求,随着居民家庭收入的不断提高,改善性住房需求也在不断增长,长期来看,我国住房刚性需求仍然较大,房地产市场仍有保持平稳健康发展的基础。在房地产供求关系基本平衡且各地差异特征明显的背景下,调整个人住房贷款政策,支持合理住房消费,有利于促进房地产市场平稳健康发展,对稳增长、促改革、调结构、惠民生具有重要意义。
  宗良表示,此次政策主要下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付比例,此举是落实今年《政府工作报告》提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措。
  中国民生银行首席研究员温彬表示,随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高,对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来,我国房地产投资增速放缓,库存上升,房价有所回落,虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整,但鉴于二套房首付比例过高,依然限制了改善性需求的释放。
  温彬表示,目前我国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变,前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策也需要根据市场变化回归到常态。从国际上看,二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的,其目的是防止投机性需求的膨胀。
  “这次下调二套房最低首付比例,再结合前期两次降息,可以有效提高居民购房能力、降低还贷压力,有利于改善民生,同时也有利于房地产市场的平稳健康发展。”温彬称。
  更好发挥“最低首付款比例”作用
  有专家告诉记者,最低首付款比例在国际上是个重要的宏观审慎工具,目前我国住房信贷政策非常稳健,特别是前期政策主要是服务于抑制过热,二套房最低首付款比例存在一定调整空间。相对于财政政策和货币政策,最低首付款比例在应对房地产波动方面具有针对性强、成本小、效果好的优势。从国际经验看,最低首付款比例通常因贷款额度、房产价值、所处区域、购房动机、按揭次数等因素而不同,个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右,且有些发达国家可以通过购买抵押按揭保险,来实施相对较低的最低首付款比例。
  金融危机前,最低首付款比例在发达国家主要由商业银行自主决定。金融危机后,国际货币基金组织、金融稳定理事会、巴塞尔委员会等国际机构纷纷呼吁各国将最低首付比作为宏观审慎工具引入监管实践。全球陆续有20多个发达和新兴经济体将设置最低首付款比例作为宏观审慎工具来实施,目前英国等正在考虑把设定最低首付款比例引入到监管领域。
  “从我国实际情况看,居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低、财务状况稳健。第一套商业性住房贷款最低首付比30%,在国际上也处于合理水平。之前我国二套房最低首付款比例为60%,部分城市为70%,处于相对较高水平,存在下调的空间。”宗良认为,以前过于严格的以单纯抑制房地产过热为目标的政策措施,适应了当时控制房价上涨的需要。随着房地产市场进入调整期,区域分化有所加剧,以往政策已不适应发展的需求,对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制,因此也应及时作出调整。
  充分考虑区域性差异
  我国幅员辽阔,不同地区和城市房地产发展的情况各异,有专家认为,未来区域分化将成为较长时期内房地产市场运行的新常态。
  记者也注意到,本次政策调整按照“分类指导,因地施策”的要求,把宏观审慎工具与区域差异结合起来。据了解,以前我国曾有过类似的制度安排。此前《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》已经明确了区域性差别化住房信贷政策要求,各地人民银行分支机构可根据当地政府政策要求在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的最低首付款比例和利率。
  接受记者采访的业内人士认为,在当前我国房地产市场新形势下,应该按照今年《政府工作报告》提出的“坚持分类指导、因地制宜”的要求,充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平、改善性需求弹性、贷款风险保障程度等宏观审慎因素,进一步完善区域性差异化的住房信贷政策,以适应各地不同情况,避免“一刀切”式的单向调整。
  另有专家表示,本次在调整住房信贷政策时,更加注重采取市场化、正常化、长效化的方式。过去房价上行期间,住房信贷政策主要配合房地产宏观调控,刚性比较强,多是短期应急举措,且调整方式也多是与行政化措施相结合,这种方式难以适应当前的房地产形势。去年9月央行对前期服务于“限购”的“限贷”政策作出调整,已在市场化调节手段上作了一定的探索,此次政策调整是上述市场化政策调整思路的延续。
责任编辑:yxt
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