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楼市调控:地方政府应发挥主体作用

  根据国家统计局公布的数据,2月份中国70个大中城市新建住宅销售价格同比下降5.7%,这是现行《住宅销售价格统计调查方案》自2011年1月份开始实施以来的最大降幅。此外,2月份北京、上海、广州三个一线城市新建商品住宅价格环比降幅扩大。

  这一现象最令人惊诧的地方在于,在央行两次降息和一次降准之后,全国整体房价不但未止跌企稳,一线城市下降的幅度反而在增加。由此不难看出,目前全国房地产的趋势性下滑势头难以平复,跌幅扩大之势已从三、四线城市蔓延至二线城市,甚至进一步影响一线城市。

  当然,如果仅根据一个月的数据就判断一线城市的房价已经形成趋势性放缓,尚且为时过早。但是这一罕见的跌幅扩大现象可以说是为楼市发展敲响了警钟。

  从目前的情况看,北京、上海等一线城市的地方政府对当地楼市发展似乎并不担心。两会期间,在北京团开放活动中,全国人大代表、北京市常务副市长李士祥表示,北京市住房限购不会取消,是永恒的。这一表态也并非孤例,全国人大代表、上海市市长杨雄也于日前表示,今年总的政策和指导思想是继续促进房地产市场健康平稳发展,在政策上没有大的调整,住房限购政策不取消。

  但是,仅仅延续固有政策显然不是所有地方政府的共同选项。那么,我国政府到底将采取何种态势来应对目前楼市的这种低迷呢?

  事实上,中央政府对2月份房地产市场的低迷形势早有预判,并提出了针对性的应对措施。两会上,国务院总理李克强即在《政府工作报告》中指出,要“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”为今年楼市调控奠定了基调。

  其中,“分类指导,因地施策”的原则体现了楼市调控的针对性目的。当前,中国房地产市场分化明显,一二线城市与三四线城市的商品房供求格局和房价差异巨大。在这种情况下,中央政府通过放松公积金使用门槛、宽松的信贷政策等全局性举措固然可以在一定程度上刺激楼市的短期需求,但针对性不足,长期效果并不显著。与之相比,根据各地的供需情况因地施策的效果或将更加明显。例如,在一线城市短期内保持限购政策不退出,抑制投机性需求的同时,库存居高不下的三四线城市,可通过降价、契税补贴或其他利好政策激活部分刚性需求,以加速消化库存。

  而强调“落实地方政府主体责任”,则是指为确保楼市调控取得实效,地方政府需在楼市调控中扮演重要甚至主要角色。由于我国各地情况差异较大,真正了解本地楼市实际情况的当属地方政府。因此,地方政府有能力也有动力推动楼市调控。

  事实上,目前各地已经密集出台了多项针对性的救市政策。从2014年年初开始背负着超过60万平方米库存压力的宁波,就于近日召开的第59次常务会议中,审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》,提出了两种创新方式:一是发放住房补贴,实行货币保障;二是收购市场房源,筹集保障性住房。

  福州市则于今年1月底出台《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,由各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体,解决被征收房屋群众对安置现房的需求。而济南住房公积金管理中心在3月16日宣布,对改善居住条件购买自住商品房的家庭,放宽了公积金贷款政策。

  随着这些因城施策的措施不断出台,各地目前明确的供需结构失衡状况有望得到缓解。此外,接下来地方政府将可能出台更多的税费减免、购房补贴等救市政策;广州、深圳等一线城市,未来也可能出台一些降低购房资格办理难度的政策,比如针对部分房源、购房客户的松绑限购政策。

  可以预期,在中央果断出手、地方主体制定因城制宜等政策调控主导思想下,未来将有一波托底中国楼市、避免中国经济硬着陆的政策出台。通过信贷、税收等一系列政策,房地产市场或将真正回归到消费市场,踏上健康发展之路,从而促进中国经济持续稳定增长。

责任编辑:jenny2993
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