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尹伯成:防止房地产市场过大波动

  房地产策划人语:2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求;另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台。数据显示,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年历经数次政策收紧。

  然而,经过一段时间的调整后,部分地区的房地产市场出现扰乱市场秩序的行为。这也是日前国务院住房和城乡建设部等七部委重拳整治房地产市场乱象的根本原因。对此,本报邀请复旦大学经济学院教授、博士生导师尹伯成以及恒大研究院副院长夏磊,共同探讨房地产调控政策的趋势。

  尹伯成 复旦大学资深教授,房地产研究中心主任,历任经济系副主任、主任,博士生导师。长期从事经济学说史研究和西方经济学基础教学工作,著有《西方经济学简明教程》《现代西方经济学习题指南》《西方经济学说史——从市场经济视角的考察》等,撰写文章300余篇,对宏观经济、经济思想史、房地产经济等提出独到见解。

  自今年二季度开始,我国部分城市的房地产市场交易开始有所活跃。复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任对本报记者表示,就目前我国房地产市场的形势而言,一方面要针对市场的失灵部分,政府必须也应当出手以维护市场秩序;另一方面,也要及时注意市场走势,防止房地产市场大起大落以维护市场基本稳定。

  经济稳中向好的基础是改革

  《金融时报》记者:统计局日前公布的数据显示,上半年房地产整体数据表现良好。市场上有声音说,目前我国经济的稳定依然依赖房地产。您如何看待这一观点?

  尹伯成:今年以来我国房地产市场经过去年一段时期调整,似乎又要开始活跃与增长。数据显示,2018年1至6月,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%。其中,住宅销售面积增长3.2%。商品房销售额66945亿元,增长13.2%。从月度数据看,2018年6月单月,全国商品房销售面积超过2亿平方米,销售额高达1.8万亿元,刷新了年内最高纪录;从累计数据看,2018年上半年商品房销售面积高达7.7亿平方米,销售额高达6.69万亿元,刷新了历史同期纪录。

  房地产在我国国民经济中有举足轻重的地位,是否房地产开发和销售情况良好,才保持了今年来我国整个经济增长比较稳定,或者说经济稳定还得靠房地产?

  应当认为,房地产业稳定与整个经济稳定确实有一定联系。然而不能以为整个国民经济的稳定就是靠了房地产也必须要靠房地产。实际上,我国整个经济发展大局呈现的是“稳中有进”格局。一是工业稳定增长。上半年全国规模以上工业增加值同比实际增长6.7%。二是需求结构优化。从消费角度来看,服务消费增长速度更快一些,这是消费升级的一个表现。从投资来看,尽管整体投资增速有所回落,但是投资的结构在优化,制造业投资增长速度在加快。三是经济增长动能加快转换。从工业内部结构来看,高技术产业增加值、装备制造业和战略性新兴产业的增加值增长速度都比较快,分别增长11.6%、9.2%和8.7%。从以上综合生产指标、效益指标、结构指标、民生指标来看,当前我国经济总体平稳、稳中向好发展态势持续,靠的是新发展理念和供给侧结构性改革而并不是房地产。

  供需不平衡的矛盾长期存在

  《金融时报》记者:过去,房地产的兴衰对于地方政府至关重要。这导致地方政府缺乏长期抑制房价的动力。而这两年,在贯彻“房住不炒”的精神下,控房价已成为硬性政绩考核指标。可为何效果依然未能达到预期?

  尹伯成:这要从需求和供给两方面来分析。

  首先从需求看,最重要的是现在人们依旧认为,我国各行各业中,只有把钱投入房地产才最挣钱也最安全,收益最大而风险最小。企业这样看、个人这样看、银行也这样看。这种思维定式可能不是凭中央的一个“住房不炒”指示所能改变的,也不是控房价已成为硬性政绩考核指标所能改变的。有些人认为,做实体经济经常亏本,做股票更要准备不断亏下去,搞创新创业更加困难。在投资渠道缺失情况下,资金必然脱实向虚,千方百计涌向房地产。像上海这样的一线城市,只要有新房开盘,依然要排队摇号才能挤入购买队伍。本来三四线城市住房库存量大,经过几年消化,也所剩无几。为什么人们对商品房购买热度始终不退,归根结底是大家觉得只有房子才是一个实实在在的好东西,不但可以自己住,还能通过出租或者买卖保值增值,绝不像股票那样只是一个符号,也不像货币那样会年年贬值,更不可能像用钱去开商店办工厂那样几年后可能关门大吉。这既是人们过去经验的总结,也是大家对未来的预期。正因为如此,商品住房市场需求一直强劲不衰,形成房价只涨不跌的有力支撑。

  再从供给方面看,商品住房价格说到底是用地价格问题,因为房子必须造在地上。中国本来地少人多,可以供人居住的地更少,城市可用来造住房的地尤其少。更为重要的是,这些土地还是掌握在政府手里,因此其稀缺性不仅是自然的,还是人为的。商品住房用地价格是招拍挂决定的。通常说,商品房用地价格要占住房价格的60%左右。例如,不久前上海宝山区一块商品房用地的楼板价格就是一平方米三万多元,将来房子要卖什么价格就不难计算了。城市里住房用地用掉一块少一块,因此,在我国城市化推进过程中,能指望用地价格涨慢一点就不错了,怎么能指望它降下来呢。再说,建造房子的用工成本也在不断上涨。其他方面的成本同样如此。这样,成本推进的商品房价格必然要逐步上涨。

  我国的城市商品住房市场已经高度市场化了,其价格绝不是政府可以说了算的,并不是政府希望把房价控制在什么水平就会是什么水平。政府官员的政绩考核指标可以硬性规定,但房价变动就难以硬性规定了。

  正确认识不动产统一登记实施

  《金融时报》记者:有消息称,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。这是在为房地产税作准备吗?影响几何?

  尹伯成:应当认为,建立不动产统一登记制度,确实是将来开征房产税必要条件。然而,建立不动产统一登记制度并非就是为了开征房产税。实际上,建立不动产统一登记制度是建立现代经济体系的一项基础性工作。如果全国不动产的基本情况都不了解、不掌握,国家究竟有多少资源、资产都不清楚,各项重要经济工作决策和推进,岂不是瞎子摸象。当然,其中也包括开征不动产税。统一可参考的信息,是实行一系列楼市调控的基础,只有当各地部门间实现信息共同可参考的前提下,税务部门才能有效地依据业主的房产数量开征税收,然而如果认为不动产统一登记实施,房价马上就会大跌的看法是不正确的。第一,这种看法实际上是把我国房价上涨都看成是炒房的投机需求的作用,而不是供给和需求多种因素综合作用的结果。第二,房产税的开征其实对广大普通城镇居民影响不大。对于那些拥有自己居住的一套普通住房的家庭,房产税开征并不会轮到他们头上。只有对拥有多套房产的人才有影响。推进不动产信息公开查询,能有效抑制一些群体利用不正当方式获取多套房的行为。从这个角度看,不动产统一登记和房产税的加速推进,的确对有效缓解和抑制房价的不正常上涨确实会有一定作用。不仅有利于平抑房价,还有利于缩小贫富差距和增加财政收入。

  进一步调控的思路

  《金融时报》记者:调控政策“一城一策”,房地产走势将呈现怎样的分化?

  尹伯成:房地产是不可移动的财产,房地产市场由于各地情况千差万别而有不同的运行特点,因此国家对房地产调控是因地制宜、“一城一策”。预期这种政策措施将使我国房地产市场今后走势出现一定分化:一线城市和一些房地产高烧难退的二三线城市,由于坚持严格的调控不动摇,房价会走向企稳,开发和销售量步伐会放缓甚至有一定幅度减少;三四线城市的调控也会根据实际情况的需要出台一些措施,既促使现有库存进一步消化,也防止一些人为炒作而抬高房价,因此,那里的市场会逐步适应城市化步伐而走稳。

  值得注意的是有关最近我国房地产市场的几件事情,一是国务院住房和城乡建设部等七部委重拳整治房地产市场乱象的专项行动;二是几天中几个城市暂停企事业单位购房新政;三是有关开发银行“棚改项目审批权限上收总行”消息在坊间广泛传播引起的反应。关于第一点,这次整治房地产市场乱象专项行动的鲜明特点是七部委联手,针对房地产系统性特点,采取部门联动、综合施策,对乱象齐抓共管,重点针对群众反映强烈,扰乱市场秩序,危害性大的四大类乱象,包括操纵房价房租、散布虚假信息、哄抬房价等投机炒房团伙,严重侵害租房客户利益的“黑中介”,从事违规销售、变相加价、霸王条款、价格欺诈等的开发商,发布不实信息、误导购房人的虚假房地产广告。这些专项行动首先在北京、上海等30个城市试点,然后根据各地实际全面展开。关于第二点,也是为了防止以企事业单位名义炒房。关于第三点,前几年开始的棚改货币化安置即改变此前的旧城改造以补偿住房为主的模式提高货币化安置比例,从2014年到2017年的仅9%到60%甚至更高,这本来是为了去库存,不料人们拿到钱都去购房,不但较快去了库存,还带动房价越来越涨以及吸引更多人进了购房大军,使开发银行不得不考虑将“棚改项目审批权限上收总行”。

  为什么要出台这一系列政策措施?显然是因为虽然去年起政府为落实“住房不炒”中央指示出台了一些政策,然而,也留下了一些政策失灵的空间。一是什么样范围的购房行为算“炒”,比方说以单位名义购房算不算“炒”(因为以企业名义投机炒房不在调控范围,因此一些炒房客就通过注册成立多个公司来炒房),棚改货币化安置后去购几套房算不算“炒”;二是一些帮助诱导“炒房”的行为算不算“炒”,例如操纵房价房租、散布虚假信息、哄抬房价、违规销售、变相加价、霸王条款、价格欺诈等扰乱市场秩序的行为。现在,政府针对这些方面,都出台了比较明确的政策。当然,还不能说现在的政策就十全十美,没有漏洞了。比方说,以人才引进名义炒房怎么办,对犯有扰乱市场秩序的行为者如何严肃处理还不够明确等。总之,如何真正使“住房不炒”成为“不想”、“不能”、“不敢”,还要通过实践不断创造经验。

  所有这些说明,房地产市场要正常运转,离不开政府的有效的政策措施。就目前我国房地产市场的形势而言,一方面要针对市场的失灵部分,政府必须也应当出手以维护市场秩序;另一方面,也要及时注意市场走势,防止房地产市场大起大落以维护市场基本稳定。只有这样,在中国特色社会主义新时代要求我国经济从高速度向高质量转变过程中,房地产业发展才会在“房子是用来住的,而不是用来炒的”宗旨下,通过“因城使策”的调控和长效机制的逐步建立而走向健康、稳定发展的道路。

责任编辑:梁艳珍