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“换锚”LPR后房贷利率如何变化

  近期,人民银行改革完善了贷款市场报价利率(LPR)形成机制,房贷利率也由此前的参考贷款基准利率变为参考LPR。“换锚”后,新发放商业性个人住房贷款利率是怎样定价的?利率水平将如何变化?对此,人民银行8月25日发布公告予以了明确。

  公告显示,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

  根据8月20日公布的LPR最新报价,1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。考虑到个人住房贷款期限多为20年以上,参考最新的5年期以上LPR报价估算,未来新增个人住房贷款中,首套房贷款利率将不低于4.85%,二套房贷款利率将不低于5.45%。

  接近监管层人士表示,房贷利率定价改革的一个思路是保证改革前后利率水平基本稳定。从最近几个月全国新发放房贷利率的平均水平看,首套房贷款利率平均水平约为5.5%,二套房贷款利率平均水平约为5.8%。

  而公告进一步要求,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。也就是说,由于全国采取“因城施策”,各地调控力度不同,因此,要求各地根据当地房地产市场形势确定房贷利率在LPR基础上的加点幅度,保持前后利率水平基本稳定。

  从二套房最低贷款利率来看,此前监管部门要求二套房在贷款基准利率基础上最低上浮1.1倍,即最低为5.39%;此次改革后,按照8月20日的5年期以上LPR加60个基点估算,二套房贷款利率将不低于5.45%,较改革前高6个基点。因此,二套房最低贷款利率较之前稍微有所抬升。

  “上述要求都体现了‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位要求。此次改革是为了保障调整前后利率水平基本稳定,避免利率降低有可能给房地产市场形成刺激。尤其是对于重点调控的城市,现阶段利率水平是不会下降的。”上述接近监管层人士表示,新的房贷利率定价方法重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  LPR形成机制改革主要是为了推动市场利率与贷款利率两轨合一,畅通货币政策传导,降低实体经济融资成本。不过,房地产是国家调控的特殊领域。2016年以来,人民银行、银保监会等通过加强房地产融资管理、“因城施策”、提高按揭利率等方式来抑制投机性住房需求,房地产贷款占比持续下降。但是,商业银行在房地产领域的资金投放热情仍然比较高,尤其是个人住房贷款对于银行来说属于优质资产,其安全性和利率优势都比较明显。

  人民银行副行长刘国强近日在国务院政策例行吹风会上强调,对于房地产市场,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

  另外,值得关注的是,本次改革也着重强调保障借款人的合法利益。公告指出,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  从目前的住房贷款合同看,多数选择在每年1月1日进行重新定价。

  “此次改革后,借贷双方可以协商重定价周期,甚至锁定利率也都是可以的。从国际上看,国外有不少个人住房贷款是固定利率的,这一方面可以降低个人的利率风险,另一方面有助于推动提高商业银行的风险管理水平,促进利率衍生品市场发展。”上述接近监管层人士说。

  对于存量住房贷款,公告明确,2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。上述人士称,目前,存量住房贷款量大面广,不在此次调整范围内。下一步,对于存量合同转化应该也会作出安排,未来转化的核心思路预计会与此次改革保持一致——既不刺激房地产市场,也不额外增加居民负担。

责任编辑:袁浩