房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs)是一种集合众多投资者资金，用来投资及经营各类房地产项目的投资工具，投资标的一般包括购物中心、写字楼、酒店、公寓及游乐场所等。

    与一般证券投资基金的运作模式相似，投资者可通过购买REITs的基金份额拥有不同房地产项目的权益，间接成为业主。REITs是一种证券化产品，可在证券交易所上市流通，从而有效解决了房地产市场缺乏流动性等问题。

    REITs最初的运作模式是信托模式。信托公司作为独立的第三方，负责全程监察REITs的运作情况并代为投资者保管资产，确保REITs有恰当的制衡机制。除信托公司外，REITs运行中还包括资产管理公司和物业管理公司两个主要角色，前者负责在REITs资产组合中增持或出售投资物业；后者则负责物业的日常管理、维修和翻新等工作。

    REITs的主要投资者包括退休基金、教育基金及保险公司等。他们追求的是适度风险下的稳定收益，而REITs高额的现金派息以及中长期的稳定收入与这部分资金的特点不谋而合。同时，丰富投资工具、分散投资风险、实现多样化的投资组合，也是投资者选择REITs的重要原因。

    对于房地产开发商而言，REITs则为其提供了一条新的融资渠道。由于REITs在发行时的定价贴近当时的资产估值，因此不需要以过高的折价出售物业。实力雄厚且拥有优质物业的房地产开发商可利用REITs出售一些资产，然后将募集的资金投资于回报比收租物业更高的房产项目。而一些负债较重的房地产开发商则可以在不被市场刻意压价的情况下尽快套现，减轻负债。

    REITs对于国内商业地产的发展具有重要的借鉴意义。商业地产的特点是投入资金大，投资回收期长。在目前国内房地产融资渠道较为单一的情况下，为了解决这一问题，国内开发商大多采用了商铺分割出售的方式进行变现，由此也产生了产权分散与统一经营的矛盾。而商业地产是以长期稳定租金收益增长为目的，因此统一的经营管理、租户的整体配置显得尤为重要，这是实现未来物业保值增值的前提。为实现商业物业从培育、成熟、出售到再投资的良性循环，并解决物业管理中的矛盾，仅仅依靠银行信贷这一传统融资方式是远远不够的，需要引入REITs等金融工具，对投融资渠道进行创新，将商业物业市场与资本市场有机结合，实现商业物业的证券化。