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融资收窄 房企“钱景”紧张加剧

  时值偿债高峰期,今年房企融资情况备受关注。

  截至2018年年末,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,预计将在2019年至2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。但2019年房地产销售增速明显放缓,前3个月销售额同比增速为5.6%,较去年同期下降4.8个百分点。

  在债务密集到期、销售下滑背景下,不少房企希望通过加速融资进行投资与偿债,但4月份却再度“折戟”。

  同策研究院数据显示,2019年4月,40家上市房企完成融资总额共计753.62亿元,环比上月大幅下跌26.42%。在采访中,业内人士和专家认为,在调控思路不变的大环境下,这种状况很难改变。近日发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2019)》认为,“‘房住不炒、因城施策’的调控思路并未发生改变,预计2019年房地产市场销售回落,投资增速放缓,行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。”

  多个融资渠道受限

  强大的融资能力对于任何一家房地产企业来说都至关重要。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,房企融资的主要渠道是银行贷款、非标融资、国内证券市场融资、海外融资、应付款和预收款融资。

  央行数据显示,2019年一季度末,房地产开发贷款余额为10.85万亿元,同比增长18.9%,增速比上年末低3.7个百分点。从增量来看,一季度房地产开发新增6600亿元,相比去年同期少增400亿元。

  此外,受资管新规、委贷新规影响,2018年,房企非标融资新增余额占比仅1%,较2017年回落13个百分点,其中委贷规模快速减少,2018年房地产委贷余额估计减少1.6万亿元。同时,2018年,银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升12个和2个百分点。

  克而瑞研究中心监测数据显示,2018年,64家重点房企的加权净负债率为89.06%,同比下降6.56%,净负债率下降的企业占比为56.3%。

  “这是融不到钱导致的负债率下降,实属无奈。”这是不少房企的共同处境。面对银行信贷门槛比较高、非标融资受限、信用债发行用途受限,房企目前只能借新还旧,且不得用银行间票据偿还公司债。

  与此同时,境外发债融资用途也受到一定限制。去年发布的《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》规定,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金。

  受杠杆加大、调控持续收紧、公司债发行受限等因素影响,2018年,64家重点房企融资成本结束了连续两年的下降,回升至6.65%;其中,84%的企业融资成本有所提高,企业财务压力加大。

  恒大研究院副院长夏磊认为,在货币政策稳健宽松的背景下,虽然房企融资成本随无风险利率小幅下降,各渠道融资规模有所回升,但由于房地产融资仍受限制,资金并未显著流入房地产行业。上述蓝皮书报告也认为,2019年,随着货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限。

  紧盯房地产金融风险

  今年年初,银保监会副主席王兆星强调,房地产金融是下一阶段监管紧盯的几个重要风险领域之一。具体来说,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,防止房地产金融风险出现大的问题。

  2019年4月,中共中央政治局会议重申“房住不炒”,预计短期内房地产融资不会开闸放水,在正规渠道上,房地产行业不会产生巨量的信用创造。

  政策收紧后,相关合规监管也在趋严。

  日前,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(以下简称《通知》),对2019年银行保险机构整治工作进行部署。其中,房地产融资乱象被单独点名,从而引起社会广泛关注。

  其中包括:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发等。

  此外,5月以来,上海银保监局、山东银保监局、聊城银保监分局对违规向房地产市场提供融资的行为作出过处罚,对象涉及6家银行业金融机构及相关责任人。从行政处罚信息来看,“房地产开发贷款贷前调查不尽职”“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。

  “监管频频出手也传递出明显的信号,房企后续融资并不乐观。”一位房企高管坦言。

  发展趋势将延续

  值得关注的是,房企的另一个主要融资渠道——信托方面,也有一些变动。

  随着房企传统融资渠道收紧,去年以来,房企对信托融资渠道依赖性逐渐上升。2019年3月,房地产集合信托融资889亿元,环比上涨78.9%,房企信托融资规模回升。

  此前,房企在未获得“四证”的阶段,商业银行资金无论表内表外都无法切入,提供前端融资的主要机构就只有信托和私募基金。用益信托数据显示,截至5月23日,房地产信托大增近7成至2309只,融资规模近3500亿元。

  《通知》要求,信托发放开发贷款也必须遵守“四三二”的标准,严禁信托通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”等模式,提供变相的开发贷款。

  上述房企高管向《金融时报》记者表示,《通知》对信托进行的前端融资有不少约束,与他们合作的信托公司还在研究调整的方向。

  在此背景下,分化在所难免。大型房企可通过自身品牌力获取融资,部分国企、央企在融资渠道和拿地成本等方面也更具优势。然而部分中小企业仍面临困境,与头部房企相比,融资压力较为明显。

  这种分化也不仅由融资造成。正如穆迪最新报告强调,“该行业并非一个简单同质化的行业。涵盖无数城市及众多开发商,其特点不尽相同。在房地产销售、融资环境和库存这三个决定行业展望的指标方面,不同城市和开发商之间差异明显。”

责任编辑:吴粤